Última actualización: 4 de junio de 2026
Si usted es propietario —o está pensando en comprar— una vivienda para alquilar en España, 2026 ha sido uno de los años más activos en regulación del alquiler en una década. Los titulares han generado confusión porque buena parte de lo anunciado aún no es ley, mientras que varios cambios más discretos ya están en vigor y afectan a cómo los arrendadores declaran, registran y fijan precios. Esta guía separa lo que está vigente de lo que sigue pendiente, y explica por qué las dos mitades del mercado del alquiler avanzan en direcciones muy diferentes.
En pocas palabras: el alquiler turístico se ha vuelto más regulado, más exigente administrativamente y potencialmente más caro. El alquiler de larga duración disfruta de un trato fiscal más favorable. Andalucía ha actuado con mayor rapidez que otras comunidades en la restricción del alquiler turístico, lo que afecta especialmente a la Costa del Sol y la convierte en un caso que conviene entender antes de optar por uno u otro modelo.
De un vistazo
- El alquiler de larga estancia accede ahora a reducciones del IRPF por tramos del 50% al 90%, según el inquilino, la ubicación y el nivel del alquiler.
- El alquiler turístico en Andalucía afronta normas más estrictas bajo el Decreto 31/2024 — declaración de compatibilidad urbanística, veto de la comunidad de propietarios, declaración de períodos de operación.
- El registro nacional NRA de alquileres de corta duración fue anulado por el Tribunal Supremo el 19 de mayo de 2026. La inscripción regional como VUT sigue siendo obligatoria.
- Una propuesta de IVA del 21% sobre el alquiler turístico está sobre la mesa, pero todavía no es ley.
- La dirección de la política es clara: alquiler turístico más difícil, alquiler de larga estancia más favorecido.
Qué ha cambiado para el Alquiler de Larga Estancia en España en 2026
El cambio más relevante para los arrendadores de larga estancia llegó con la Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) y está en vigor desde el 26 de mayo de 2023. La tradicional reducción del 60% del IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler fue sustituida por un sistema escalonado:
- 50% — nueva base general para contratos firmados después del 26 de mayo de 2023
- 60% — si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores
- 70% — si se alquila a un inquilino de entre 18 y 35 años, o se alquila como vivienda asequible o protegida, dentro de una zona tensionada (zona declarada oficialmente como mercado residencial tensionado)
- 90% — si se firma un nuevo contrato en una zona tensionada Y se reduce la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción original del 60% hasta su renovación. Los cuatro tramos exigen que la vivienda sea la residencia habitual del inquilino — los alquileres turísticos y de temporada no acceden a estas reducciones.
Los tramos del 70% y 90% dependen de que el municipio haya sido declarado zona tensionada por la comunidad autónoma. Hasta la fecha, ningún municipio andaluz ha sido declarado oficialmente como tal, por lo que la mayoría de arrendadores de la Costa del Sol se sitúan en el 50% o el 60%. Cataluña ha sido la comunidad más activa en declarar zonas tensionadas; la Junta de Andalucía se ha resistido explícitamente a hacerlo. Si está considerando comprar para alquiler a largo plazo, nuestra guía por municipios de las mejores zonas para comprar en la Axarquía repasa dónde funcionan realmente los números.
Fianza en Andalucía: Derogación del Depósito en AVRA en 2026
Específico de Andalucía: derogación del depósito de fianza en AVRA. Desde el 24 de enero de 2026, en aplicación de la Disposición Adicional 6ª de la Ley 5/2025, los arrendadores residenciales en Andalucía ya no deben depositar las fianzas de los inquilinos en AVRA (la agencia regional de vivienda). La fianza queda ahora en poder del arrendador durante toda la duración del contrato. Los contratos firmados a partir de esa fecha no deben incluir cláusulas de depósito en AVRA — y las plantillas existentes deben actualizarse. Si alquila a inquilinos extranjeros, nuestra guía para arrendadores que alquilan a expatriados en la Axarquía cubre los cambios prácticos del contrato.
Bonificación del 100% del IRPF para Quien Congele Rentas: Anuncio de Enero de 2026 (Pendiente)
El 12 de enero de 2026, el Gobierno de Sánchez anunció un Real Decreto-Ley con tres medidas destacadas dirigidas al mercado del alquiler:
- Una bonificación del 100% del IRPF para arrendadores que no suban la renta al renovar el contrato
- Control del alquiler por habitaciones — limitando la suma de las rentas por habitación al precio que tendría el alquiler completo, e incluyendo el alquiler por habitaciones en los regímenes de control de precios en zonas tensionadas
- Un régimen sancionador para el incumplimiento de la normativa de alquiler de corta duración
Estas medidas necesitan ser convalidadas por el Congreso para entrar en vigor, y a mediados de 2026 esa convalidación sigue pendiente. Si se aprueban, la bonificación del 100% sería un incentivo significativo para arrendadores dispuestos a congelar rentas — convirtiendo en la práctica el rendimiento del alquiler de larga duración en libre de impuestos a nivel nominal.
Normas del Alquiler Turístico en Andalucía: Decreto 31/2024 (VUT)
Andalucía ha actuado con mayor rapidez que la mayoría de comunidades, y el Decreto 31/2024 (en vigor desde el 22 de febrero de 2024) es ahora la pieza central de regulación para cualquier vivienda de la Costa del Sol alquilada a turistas.
Los cambios más relevantes:
- Cambio de nombre: las Viviendas con Fines Turísticos (VFT) pasan a denominarse Viviendas de Uso Turístico (VUT). Las inscripciones existentes se convirtieron automáticamente.
- Declaración de compatibilidad urbanística: antes de inscribir una VUT, el propietario debe obtener una declaración del ayuntamiento confirmando que la actividad de alquiler turístico es compatible con el régimen urbanístico de la vivienda. Es el obstáculo práctico más importante y el que más probablemente bloquee nuevas inscripciones.
- La comunidad de propietarios puede prohibirlo: si los estatutos del edificio prohíben expresamente la actividad de alquiler turístico, la vivienda no puede inscribirse como VUT. El Registro de la Propiedad emite ahora certificados que confirman esta circunstancia en uno u otro sentido.
- Estancia máxima de 31 días: cualquier alquiler superior a 31 días queda sujeto a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y pierde la condición de turístico. Los propietarios que ofrecen alquileres de invierno en la Costa del Sol están ya bajo el régimen LAU y no se ven afectados por las normas VUT.
- Períodos de operación: los propietarios deben declarar períodos específicos de actividad. Alquilar fuera del período declarado se considera actividad clandestina y se sanciona en consecuencia.
- Limitaciones municipales: los ayuntamientos pueden ahora limitar el número de VUT en barrios o zonas concretas — Málaga capital ya ha utilizado esta facultad de forma agresiva en el centro histórico.
- Comunicación de datos de huéspedes: comunicación obligatoria de los datos de los huéspedes mediante el sistema SES.HOSPEDERÍA del Ministerio del Interior dentro de las 24 horas siguientes al check-in.
Impuesto sobre la Renta para Arrendadores No Residentes (Modelo 210)
Los rendimientos del alquiler turístico se declaran mediante el Modelo 100 (residentes) o el Modelo 210 (no residentes). Los arrendadores no residentes pagan el 19% sobre el rendimiento neto si son residentes en la UE/EEE, o el 24% sobre el rendimiento bruto si no lo son. Una sentencia de la Audiencia Nacional de septiembre de 2025 (SAN 3630/2025) consideró discriminatorio negar las deducciones a los residentes fuera de la UE, pero el caso está pendiente de revisión por el Tribunal Supremo y la norma sigue aplicándose en la práctica.
El Modelo 179 — la obligación trimestral de información que plataformas como Airbnb, Booking y Vrbo deben presentar a Hacienda — está en vigor desde 2018 y no muestra signos de desaparecer. Cada reserva se reporta.
El Tribunal Supremo Anula el Registro Nacional de Alquileres (NRA)
Este es el cambio que más confusión ha generado entre los propietarios. En diciembre de 2024, el Gobierno central aprobó el RD 1312/2024, creando el NRA (Registro Nacional de Alquileres) — un número de inscripción único a nivel estatal para cualquier alquiler anunciado en plataformas digitales, obligatorio desde el 1 de julio de 2025. La Declaración Anual de Actividad N2 vencía el 2 de marzo de 2026, y no presentarla suponía la pérdida del NRA.
El 19 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo (Sentencia 620/2026) anuló el NRA, considerando que el Estado central carece de competencia constitucional para crear un registro nacional que se solapa con los registros autonómicos de viviendas turísticas ya existentes. En consecuencia:
- El NRA deja de ser obligatorio
- La Declaración Anual de Actividad N2 queda en suspenso
- La inscripción autonómica sigue siendo obligatoria — para los propietarios de la Costa del Sol, eso significa el registro VUT de Andalucía, sin cambios
- No obstante, el Reglamento UE 2024/1028 sigue exigiendo a España disponer de un sistema interoperable de registro de alquileres de corta duración, por lo que llegará algún marco sustitutorio
Si se inscribió en el NRA, no es necesario darse de baja activamente. Si no lo hizo, tampoco hay que correr a hacerlo. Concentre los esfuerzos en mantener al día la inscripción VUT.
¿IVA del 21% sobre Alquiler Turístico en España? La Propuesta de 2025 Explicada
En mayo de 2025, el grupo parlamentario del PSOE presentó una proposición de ley para suprimir la exención de IVA sobre los alquileres turísticos de corta duración en municipios de más de 10.000 habitantes — aplicando en la práctica un IVA del 21% a los alquileres inferiores a 30 noches en cualquier destino turístico relevante. La propuesta aún no es ley y el calendario no está claro, pero de aprobarse duplicaría el coste fiscal nominal del alquiler turístico frente al hotel, que paga el 10%. Conviene vigilarlo, pero todavía no debe incorporarse a las previsiones financieras.
De Alquiler Turístico a Larga Estancia: Hacia Dónde se Mueve la Política
Si se mira el conjunto, la dirección política es inequívoca: el alquiler turístico se está volviendo más difícil y más caro; el alquiler de larga estancia, más atractivo. La presión es regulatoria en Andalucía (Decreto 31/2024), administrativa a nivel general (Modelo 179, SES.HOSPEDERÍA), potencialmente fiscal (propuesta de IVA del 21%) y competitiva (control del alquiler por habitaciones por llegar). El alquiler de larga estancia obtiene reducciones del IRPF por tramos, una posible bonificación del 100% para quien no suba rentas y —en Andalucía— un régimen de fianza más sencillo.
Qué Significa Esto para los Arrendadores de la Costa del Sol
Para un arrendador de la Costa del Sol, las implicaciones prácticas son claras:
- Si ya gestiona una VUT, obtenga la declaración de compatibilidad urbanística, revise los estatutos de su comunidad de propietarios, declare correctamente sus períodos de operación y mantenga al día los partes de SES.HOSPEDERÍA. La sanción administrativa por incumplimiento se ha vuelto real.
- Si está evaluando el cálculo entre alquiler turístico y larga estancia para una nueva compra, la columna de larga estancia ha mejorado. Calcular el rendimiento neto realista con los tramos actuales del IRPF — y considerando la bonificación del 100% anunciada — estrecha considerablemente la diferencia. Nuestra guía sobre el coste de vida en Nerja y la de mejores zonas para comprar en la Axarquía alimentan ese cálculo.
- Si es arrendador no residente, el cálculo del Modelo 210 no ha cambiado todavía, pero la sentencia SAN 3630/2025 implica que los propietarios extracomunitarios deben seguir de cerca la resolución del Tribunal Supremo — un fallo favorable podría abrir la puerta a la deducción de gastos con efectos retroactivos.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la reducción del IRPF para el alquiler de larga estancia en España en 2026? Para los nuevos contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, la reducción base es del 50% del rendimiento neto del alquiler, ampliable al 60% para viviendas recientemente rehabilitadas, al 70% para inquilinos de 18 a 35 años o vivienda asequible/protegida en zonas tensionadas, y al 90% cuando un nuevo contrato en zona tensionada reduce al menos un 5% la renta anterior. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción original del 60% hasta su renovación.
¿Tengo que inscribir mi vivienda turística en Andalucía en 2026? Sí. La inscripción regional como VUT (Vivienda de Uso Turístico) en Andalucía sigue siendo obligatoria bajo el Decreto 31/2024, incluyendo la declaración de compatibilidad urbanística del ayuntamiento. El registro nacional NRA fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, por lo que solo aplica la inscripción autonómica.
¿Qué pasó con el Registro Nacional de Alquileres de Corta Duración (NRA)? El Tribunal Supremo (Sentencia 620/2026, 19 de mayo de 2026) anuló el NRA creado por el RD 1312/2024, considerando que el Estado central carece de competencia para crear un registro que se solapa con los autonómicos. El NRA deja de ser obligatorio. La inscripción autonómica — como el registro VUT de Andalucía — sigue aplicándose, y se espera un marco sustitutorio para cumplir con el Reglamento UE 2024/1028.
¿Aplicará España el IVA del 21% al alquiler turístico? Una proposición de ley presentada en mayo de 2025 impondría un IVA del 21% a los alquileres de corta duración inferiores a 30 noches en municipios de más de 10.000 habitantes, pero a mediados de 2026 aún no ha sido aprobada. De aprobarse, duplicaría el coste fiscal nominal del alquiler turístico respecto al hotel, que paga un 10% de IVA.
¿Cuánto pagan en impuestos los arrendadores no residentes por los rendimientos del alquiler en España? Los arrendadores no residentes presentan el Modelo 210 trimestralmente. Los residentes en países de la UE/EEE pagan el 19% sobre el rendimiento neto después de gastos deducibles; los residentes fuera de la UE pagan el 24% sobre el rendimiento bruto sin deducciones. Una sentencia de la Audiencia Nacional de septiembre de 2025 consideró discriminatoria la negativa a admitir deducciones a los residentes fuera de la UE, pero el caso está pendiente de revisión por el Tribunal Supremo.
Onyx Estates gestiona alquileres de larga estancia y temporada en toda la Costa del Sol — Axarquía y corredor de Marbella — y trabaja con propietarios internacionales en la estructura, inscripción y cumplimiento del alquiler de inmuebles en España. Si quiere hablar de qué modelo encaja con su vivienda o su cartera en 2026, o si está explorando una compra pensando en el rendimiento por alquiler, póngase en contacto.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. La fiscalidad del alquiler en España depende de su residencia fiscal, la ubicación del inmueble, el tipo de alquiler y los términos del contrato — consulte con un gestor o asesor fiscal cualificado antes de tomar decisiones basadas en su contenido.